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2009年开发商18万亿的暴利从哪里来

发布时间:2021-10-14 18:34:25 阅读: 来源:路由器厂家

2009年开发商1.8万亿的暴利从哪里来?

2009年开发商1.8万亿的暴利从哪里来? MBAChina   对中国的开发商来说,2009年实在是值得大书特书和可圈可点的一年:来自中国国家统计局统计报告表明,2009年全国商品房销售面积93713万平方米,比上年增长42.1%.其中,商品住宅销售面积增长43.9%;当年的商品房销售额也比上年增长75.5%,高达43995亿元。

尽管到了年末,中国国务院常务会出台了新的促进房地产市场健康发展调控政策措施,但决策层对2009年房地产市场总的评价看起来也很正面:高层不仅肯定了房地产救市政策所取得的积极成效,而且还认为当年的中国房市对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资,实现保增长、扩内需、惠民生的目标,发挥了重要作用。

但在2009年房地产市场欣欣向荣的背后,作为决策层似乎忽略了它对社会政治层面所产生重大影响:以高房价和房地产暴利为特征的2009年中国房市,究竟给中国城市社会的各阶层的财富分配带来了什么样的后果;这样的逆向二次分配,在极化贫富不均和两极分化同时,给社会的稳定和谐又带来了多大的负面效应;它所引发出的尖锐的社会矛盾,又该如何解决。

国际上通常用房价收入比来分析国民的买房负担。根据各国的惯例,房价收入比在36之间为合理的房价水平。而根据国家统计局的数据加权计算,2009年中国城镇居民的房价收入比为9.7.,这比国际上公认的房价最难承受地区(房价收入比为7)要高出近40%.实际上,如果走进中国大中城市的现实之中,一套市区90平方米商品住房的平均房价,已达到房价收入比的1520以上,超过25以上的大城市也绝不是少数。另据国家统计局公布的有关数据计算,2009年中国城镇销售的商品住宅的平均价格为每平方米4571元。如果扣除所包含的经济适用房的因素(2007年全国商品住宅的平均价格比经济适用房价格高出一倍以上),2009年中国城镇商品住宅的平均价格每平方米至少超过5000元。

这里就引出一个关键而核心的问题:中国城镇居民为高房价及超高的房价收入比所多付的支出,究竟落到的谁的腰包。

开发商总是竭尽所能大造舆论,宣称高房价是由高地价和高税费所导致。确实,任何人都不能否认,中国的政府部门、尤其是各地的地方政府,从土地出让金和房地产税费中不当过度获利。但这是不是就意味着高房价的大头,都是由政府拿去的呢?让我们还是用事实来说话。

众所周知,商品房的成本主要由土地出让金(商品房中的地价)、造房的建安费和各种配套费、税费和经营管理费用所组成。其中,最主要的就是土地出让金和建安费。由于中国商品房的开发周期较长,开发商故意囤地捂盘现象比较普遍,所以,从开发商竞拍拿地,到完成开发和销售两个周期,加起来至少3年以上。我们就以3年时间计算,2009年全国商品房所用土地,平均拿地时间应为2006年。而根据中国国土部中国城市地价动态监测系统提供的权威信息,2006年全国主要城市用在居住用途上的地价平均值为每平方米1681元。由于我们比较的房价是全国城镇所有的商品住房,不仅范围要比主要城市大得多,而且土地出让金的均价也要比主要城市低不少。保守估计,全国城镇商品住房的平均土地出让金价格比主要城市的居住地价低三分之一。再以1.8的容积率计算(目前大多数城市容积率已超过2,不少大城市已超2.5),分摊到每平方米住房中的楼面地价,就只有 623元。全国城镇造房的建安费,我们高估为每平方米1000元(以比同期中国农村建房成本高一倍计算 )。其他的配套费、税费和经营管理费,全国城镇的平均费用我们推算为600元。综上所述,2009年全国城镇商品住房的平均成本,每平方米仅仅只有2223元(大中城市成本要比这高,但房价水平更高,利润率更大)。#p#分页标题#e#

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