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房价增长的高杠杆背后近半资金来源于银行贷款

发布时间:2021-01-07 11:52:43 阅读: 来源:路由器厂家

摘要: 为什么无论怎么调控,房价一直都处于一种上涨的状态,房地产企业照样蓬勃的发展,那么一直以来支撑房价如此上涨的因素到底是什么呢?

为什么无论怎么调控,房价一直都处于一种上涨的状态,房地产企业照样蓬勃的发展,那么一直以来支撑房价如此上涨的因素到底是什么呢?

中原地产统计显示,截至11月24日,2016年房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资刷新了历史纪录。合计全年融资额度达11156亿,这也是历史首次突破1万亿,同比同口径上涨幅度达25%。

地产融资是房企的“七寸”

在行业利润压缩、房企纷纷转型的时代,优秀的融资能力能够有效控制成本保证盈利空间,也可以改善财务结构维持稳健运营,还能为转型提供源源不断的“弹药”。

REICO工作室近期研究发现,虽然从2009年以来,房地产投资资金来源中,国内贷款比例呈下降趋势。但2015年,我国房地产业投资的资金来源中,国内银行贷款占15.51%,仍然高于全国各行业的平均水平(当年大约12%);自筹占47.90%,低于平均水平(当年69.45%);其他占40.73%,高于全国各行业平均水平(当年12.66%)。实际上,现有统计口径下的 “自筹”和“其他”中平均大约有60%属于银行贷款,房地产投资资金来源中,应该约有45%来自银行贷款。

直接融资迅速上升

从房地产融资方面看,资金基本面与总体大环境变动非常一致。

REICO工作室研究表明,2014年到2016年上半年,央行连续出台降准、降息政策,并配以下调购房按揭比例等,金融环境不断宽松。全社会融资额中直接融资比例显著上升。2015年全社会融资额中银行贷款占比升至73%,企业债券净融资占比也升至18.31%,创历史新高;2016年上半年,银行贷款占比达76.7%,企业债券净融资占比略有下降。

世邦魏理仕指出,2014年以来,政府颁布了一系列政策,包括开放境内债券市场、鼓励ABS(资产担保证券)市场有序发展、收紧财富管理等影子银行产品。为开发商和投资者创建了有利的投融资环境。

据REICO工作室统计,2015年底,房地产债券融资余额达9989.4亿元,高于2011年到2014年4年全部债券融资余额之和;2016年6月末,房地产债券融资余额已达16212.22亿元。

信贷收紧影响较大

REICO工作室认为,未来房地产融资的基本原理不会发生变化,房地产企业的具体融资方式仍将与其具体开发模式和经营模式密切相关。预计银行贷款仍将是融资主要来源,直接融资有较大增长空间,但增速很有可能会随市场风险的累积而受到控制。

在融创中国董事长孙宏斌看来,本轮调控非常严峻。其中重要表现是银行信贷收紧对开发商影响特别大。

孙宏斌认为,表面上,市场购房预期还未发生改变,但“(楼市)一直说降,其实没降。购房者的预期说着说着就给改了。另外,(当前调控背景下)投资者买不了,首付款太高了”。

研究显示,尽管融资环境较为宽松,但净利润下滑削弱了开发商的偿债能力。本土上市房企的债务总额已由2011年的1.34万亿元大幅攀升至2015年的3.3万亿元。部分小型开发商由于项目预售进展不顺利,不得不通过举债维持项目运行。

世邦魏理仕建议,投资者应当慎重考虑对中小型开发商的定价,以客观反映其真实的风险水平。此外亦可考虑其它债务重组投资机会,要求担保支付或进行可转换债券的投资。

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