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房价只涨不跌的秘密全在这里了

发布时间:2021-01-07 11:20:38 阅读: 来源:路由器厂家

探戈

这几天,北京的楼市一直占据了头条,10天9政策,似乎让楼市危如累卵。但从媒体的报道来看,无论是购房者、业主、银行还是开发商,似乎都不大买账:

购房者:首付虽涨,但并无退缩之意,反而寻求各种渠道填补首付缺口。

业主:燕郊某业主3月18日将自家57平米挂牌出让,标价120万,不到一周时间,因为看房人数量太多,上调30%至156万再次挂牌销售。

银行:首付利率继续上调,申请房贷要趁早。

开发商:住宅产品更加稀缺,不着急申请预售。

各方似乎对这些政策产生了免疫,个中原因到底在哪?

每次调控,都有一群正打算购房,却相信调控能导致房价下跌的人最终失望而归,而那些迎难而上的购房者往往笑到最后。没买房子的人一次次丧失了上车的机会,只能看别人的房子不断升值。

其实就房价来说,以下几点就能解释当下楼市的深层逻辑:

1、印钞票停不下来

长期维持较高的涨幅,印钞票停不下来,以前是因为美国人一直大量印钱搞量化宽松,美元是硬通货,美元印钱,我们如果不印钱,我们辛辛苦苦创造的财富都给美国人上供了。在这种情况下,我们必须印钞票,即使会导致通货膨胀也得印。

现在美国已经在调整货币政策,提高资金成本,而我们还得继续,原因是因为我们仍然过度依赖投资,这些钱必然依赖于大量印钞。

2、多余的钞票会导致什么后果?

美元与人民币不同,它是全球硬通货,一贬值,全球国家一块买单,承担通货膨胀。人民币不行,当前多印出来的钱只能淤积在国内,结果是人民币在拼命维持汇率稳定,却对内不断贬值,国内通货膨胀继续。

3、通货膨胀怎么办?

大家都知道,这几年基本生活物资涨幅并不高,而房价涨得非常猛。原因就在于我们有选择地处理通货膨胀,处理这些被大量印出来的钱。简单说,我们将楼市当成了一个蓄水池,这个大池子主要负责装下源源不断汇入的货币,然后让这些钱躺在楼市里面。

限制外地人买房,提高首付、提高利率,本质上都是为了让这些钱“进的来出不去,只要房子不能大规模变现,楼市就完全可控,当然也不会对基本生活物资的价格形成冲击,对于普通老百姓来说,只要不买房,压力也不会感觉有多大。

4、房价一直上涨可能吗?

钱全都进入楼市了,房价自然会不断上涨,总有一天会让所有人都十分难受,一旦形成大规模抛盘,楼市是无论如何也稳不住的,这个道理大家都懂。所以未来楼市不能肆无忌惮上涨。它必须是有节奏按照预期的节奏上涨。

5、房价能下跌么?

下跌可以,但崩溃不行。一旦崩溃,银行坏账大幅增加,购房者财富大幅缩水,政府收入急剧减少。即使是下跌也必须在政府可承受范围内。

6、房地产税

房地产税是持有税,我们目前收的全是流通税。在流通环节,土地出让收入又是重中之重,它完全由政府掌控,卖地虽方便,但这是不可再生的,目前70年土地续期的问题已经逐渐明朗,政府土地收入的可持续性越来越差。在这种情况下,寻到新的收入源非常重要,现在我们已经知道,那就是房地产税。

但是房地产税在目前这种情况下还难以推出,草草推出不但起不到作用,反而适得其反。当前楼市比较亢奋,贸然征收房地产税有可能造成大量抛售,踏空效应会压垮楼市。

所以现在调控仍然以短期手段为主,好处是维持大量货币在楼市中,没有交易,财富也只是纸面上的,没有兑现压力。

7、房地产未来仍然是支柱吗?

是的,目前我国城镇化率只有41%左右,每年增幅也不过是1%-2%之间,要追高发达国家80%以上的城镇化水平,至少还需几十年时间。数以亿计的农民进城定居,这些都需要房地产。

对于任何调控,“史上最严”也好,其他的什么新奇招数也罢,其目的都不是为了使房价下跌,而是让更多的钱能够进入楼市这个池子,不至于在外面飘着,今天“蒜你狠”,明天“豆你玩”,后天“姜你军”……

8、楼市火爆是稳住人民币汇率的代价

人民币汇率自春节以后有企稳的趋势,外储也重回3万亿美元以上。但是稳定汇率和外储的副作用已经在楼市显现了。

为什么2017年楼市突然提前爆发,去年930新政刚过去这么短的时间?人民币持续贬值,热钱外流动能更强,我们消耗了1万亿美元才勉强将贬值幅度控制在10%,现在难以为继,只能通过提高国内资产的收益率来转移资金外流压力。这种将政府压力转移至民间的结果就是国内资金成本上升(这一点可以从货币基金收益率持续走高可以看出)以及楼市的爆发。

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